株式会社ランドピア

株式会社ランドピアは、遊休地や未利用地といった“眠っている土地”に新たな価値を与える不動産活用サービスを幅広く手掛けている。

同社の主力であるトランクルーム事業の『スペースプラス』は、活用されていない不動産を収納スペースとして提供するサービス。コンテナを設置する屋外型と、オフィスビルの空きフロアを活用する屋内型を組み合わせ、全国540店舗を展開している。

収納スペース不足は、国土が限られた日本において深刻な課題。家の外に荷物を預ける「セルフストレージ」への需要が高い。一方で未利用地や空室を抱える不動産オーナーにとって、土地や空間を有効活用できないのは、頭痛の種。一般的な不動産事業やフランチャイズ事業に比べて投下資本が少なく、景気動向に左右されにくい「収納ビジネス」は、利回りも非常に高く、安定した事業展開も見込める。

「眠っている不動産を収納スペースとして貸し出すビジネスを展開しています。屋外型と屋内型、二つの事業を並行して進めているため、不動産オーナーの悩みに対し、幅広い解決策を提案できるのが当社の強みです。収納ビジネスは、固定人件費が発生せずランニングコストが抑えられるのも特徴。初期投下資本が少なく、従業員の教育が不要なため、オーナー自身でも短期に多店舗展開が可能。多店舗展開を希望する場合は、土地開発から事業開始後のオペレーションまで、全て当社でサポートしています」（取締役マーケティング部長・小佐野宇志氏）。

狭小地、変形地、埋まらない駐車場等、土地所有者が抱える課題は様々。同社ではこうした悩みに対して、規模や立地、条件に応じた多角的なソリューションを提供しており、「土地を活かしたいオーナー」と「土地を探している企業・個人」を繋ぐハブとしての役割も担っている。

「当社は貸土地事業からスタートし、さまざまな規模・立地・条件の不動産を有効活用できるよう、サービスの幅を広げてきました。他の事業では活用が難しい狭小地や変形地でも収益化が可能な、2階建て構造に中通路を設けた『ユニットコンテナ』を展開。一定の規格内で構造や配置を工夫することで、首都圏や大都市圏に多い限られた敷地でも、高い収益性を備えた収納ビジネスを可能にしています。」（小佐野氏）。

同社の始まりでもある貸土地事業は、未利用地や遊休地といった“眠っている土地”をオーナーから借り上げ、運送会社等の事業者に駐車場として貸し出す「土地サブリース」。日本全国には都市計画法に基づいて市街化を抑制する目的で定められた「市街化調整区域」が多数存在しており、原則として新たな建築や開発が制限されている。こうした区域では、土地の有効活用が難しく、土地オーナーにとって悩みの種となってきた。

同社は市街化調整区域の土地を一括して借り上げ、それらを駐車場として運送会社に貸し出すことで、土地オーナーと事業者のニーズの両方を満たすビジネスモデルを展開している。

「運送会社や建機レンタル会社は、事業運営を行う中で、自社車両を停める広大な駐車スペースを必要とします。地価の高いエリアでは駐車場を確保するのが難しいため、借地料が安い市街化調整区域に拠点を構える企業も少なくありません。当社では、こうした地域の土地をオーナーから借り上げ、運送会社等にレンタルすることで、双方の課題を解決しています。現在は関東・関西を中心に、全国で約5.5万㎡の敷地を駐車場として管理・運営しています」（小佐野氏）。

しかし、市街化調整区域では原則として建築物の新設が禁止されているため、運送会社においては、駐車場として土地を借りている企業が、事務所スペースを別の場所で確保しなければならないという課題を抱えている。特に、トラック運転者と安全確保のために法律で「点呼」が義務付けられている運送会社にとって、事務所と駐車場が分かれている環境は業務上の非効率を生んでしまう。

この課題に対して同社が提案しているのが、「トレーラーハウス」の活用だ。車両として設置可能なトレーラーハウスを事務所用として提供することで、市街化調整区域内の駐車場に事務所機能を持たせることが可能となる。

「日本建築行政会議が定める『車両を利用した工作物』の取り扱いに基づき、建築物に該当しないことを前提にトレーラーハウスを活用しています。車検対応型のトレーラーハウスは法律上『車両』として扱われるため、市街化調整区域でも設置が可能です。事務所と駐車場を同一敷地内に集約することで、運送業者が点呼や管理業務を効率的に実施できる環境を整えることができます。当社では、こうしたニーズに応えるべく、トレーラーハウスを活用したビジネスを推進しています」（小佐野氏）。

建築規制や土地条件に制約があるエリアでも、発想と技術の組み合わせでビジネス機会は生まれる。同社は、土地に眠る可能性を見逃さず、柔軟な発想で地域課題とビジネス価値の両方を解決している。

1992年創業の同社は、土地サブリース事業からスタートして、収納ビジネス『スペースプラス』の成功によって、土地の規模や条件にかかわらず、幅広く不動産の収益化を図れる事業ポートフォリオを確立した。

近年は、これまで培ったコンテナ型トランクルームやトレーラーハウスの取り扱いノウハウを生かし、コンテナ建築事業も成長している。特に、コンテナを喫煙所として活用する喫煙コンテナは、主として自治体向けに提供を広げ、約80カ所で導入されている。

また、『コンテナプラス』の展開にも力を入れている。規格化された複数のコンテナを組み合わせて「コンテナオフィス」や「コンテナ店舗」として提供するサービスであり、開口や間仕切りはセミオーダー型で自由にカスタマイズ可能。基礎工事や配管工事等の現場作業と並行して、コンテナ本体は工場で製作するため、従来型の建築と比べて工期の短縮が可能となっている。

さらにコンテナには、移設できるという利点もある。再利用性の高さに加え、廃棄物の削減にも繋がることから、環境負荷の少ない建築手法として注目されている。

「長年、コンテナと向き合ってきた当社だからできるコンテナ建築事業です。オフィス需要をメインに、飲食店やガレージハウスとしてのニーズにも対応しています。シンプルで飽きのこないデザイン、コンテナの組み合わせや間取りを自由に選べる柔軟性。コンテナ建築を全国に広めるため、新ブランド『コンテナプラス』を立ち上げ、フランチャイズ方式を採用して全国にパートナーを募っています」（小佐野氏）。

また同社では、不動産Tech領域への進出も見据えた取り組みが進んでいる。例えば、『トランクルームのスペースプラス』においては、自社で運用管理システムを開発。必要な事業データをダッシュボードで社内共有できるようになっており、システムは全てAWSに移行済み。コールセンターシステムもAWSで構築している。

「不動産業界はデジタル化が遅れていると言われていますが、当社は早い段階からITを積極活用してきました。デジタルマーケティングにも力を入れ、最近は各種SNSアカウントを運用し、動画チャンネルも運営しています。今話題の世界初の家族型ロボット『LOVOT（らぼっと）』を東京オフィスに迎えました。ピピちゃんの愛称で呼ばれ、社員の癒やしの存在としてみんなから愛されています」（小佐野氏）。

同社の組織はフラットかつ迅速な意思決定が可能な体制で構成されている。上下関係にとらわれないチーム間のコミュニケーションが活発で、業務における柔軟性と効率性を高めている。営業職を除く社員の服装はカジュアルで、堅苦しさのないリラックスした雰囲気の中で働ける環境が整っている。

「とにかく『早く動く』ことを重視するベンチャーマインドのある社風です。当社は徹底したマーケットインの発想で事業を広げてきた会社です。30人規模の会社だからこそ、意思決定が早く、一人ひとりの意見が即座に反映されます。このスピード感は、社員が自由にアイデアを出し、迅速に実行できる環境をつくり出すことで、市場の変化にも柔軟に対応しています。社員全員が自分の考えを積極的に発信し、迅速に行動に移せることで、革新と成長を支えています。このスピードと柔軟さが、当社の強みです」（小佐野氏）。