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日本商業開発 株式会社の企業情報

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日本商業開発 株式会社

底地投資専門の東証一部上場不動産企業。新規事業をスタート

「JINUSHIビジネス」のパイオニアがクラウドファンディングに参入

日本商業開発株式会社は、「JINUSHIビジネス」と名付けた独自の手法で不動産投資を展開する、東証一部上場の不動産デベロッパーだ。2000年4月に創業した。「JINUSHIビジネス」は、その響きの通り「地主」のことで、商業施設やホテルといった収益不動産の土地の部分=底地に特化して投資し、長期安定収益を得る。地主が地代収入を得るイメージを、法人が行うビジネスとして仕組み化したものだ。

そのプロセスとスキームはシンプルだ。まず、日本商業開発が土地を買う。店舗やホテルなどその土地に合った建物を想定し、それらの事業を営む会社に土地の賃貸を提案。話がまとまれば、事業用定期借地契約を結ぶ。テナントの会社は、そこに自らの負担で建物を建てて事業を行い、日本商業開発に借地料を支払う。日本商業開発は土地部分(底地)だけを所有し、安定的に賃貸収入を得る。

さらに、このビジネスには続きがある。その底地を、一般の投資家から資金を集めて投資・分配する不動産投資信託、REITに売却し、REITから資産管理を受託する。つまり土地への投資を回収し、資産管理フィーを安定的に得るのだ。同社は2016年に、自前の私募REITである「地主プライベートリート投資法人」を組成。土地の仕入れから売却、資産管理までの一貫した収益モデルを確立している。

「JINUSHIビジネスは、不動産業界からしたら『目から鱗』だったと思います」と、創業当時に思いを馳せるのは、専務取締役の永岡幸憲氏だ。このビジネスの発案者で、日本商業開発の創業者である代表取締役社長の松岡哲也氏とは、前職である総合商社系のデベロッパー時代の同僚だった。その縁で、創業間もない2001年に参画した。

社長の松岡氏は前職時代、土地と建物を所有して運用する従来型の不動産ビジネスで、痛い目にあった経験を持つ。テナントが撤退した後、後継テナントを入れる際に想定外の追加投資と賃料減額を余儀なくされたのだ。そこで底地に投資するという画期的なビジネスを思いついたという。

日本商業開発を創業し、底地投資を始めると、追随する企業も多く現れた。だが、先駆者としてノウハウを蓄積し、土地情報やテナントのネットワークも構築し、ブラッシュアップを続けることで優位性を保ち続けているというのだ。

そんな同社が、新たに開始するビジネスがクラウドファンディングだ。正確にはインターネット媒体を通じて資金を調達し、それを、新規開発や日本商業開発の投資商品に投じる。ユーザーサイドから見れば、一個人が、クラウドファンディングにより不動産に投資できるようになるサービスだ。既にこのビジネスを担う新会社、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を設立しており、今後、急ピッチで進めていく予定だ。

312824同社は2000年4月に創業の東証一部上場企業だ。新規事業を見据え、新たな仲間を募集する。
312884専務取締役 永岡 幸憲氏
代表の松岡氏と前職時代の先輩・後輩の関係で、創業直後に同社に参画したという。
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個人投資家のニーズに応える。マーケットの成長可能性は十分

なぜクラウドファンディングか。一つは投資家サイドのニーズだ。

「法人として底地ビジネスを手がけたのは、当社が初めてです。元々、地主さんの大半は個人。ならば、我々はもっとも個人の投資家に訴求する商品を扱っているのではないかと考えました。実際、当社の株主は、同規模の他社と比べて個人が非常に多く、既に多くの潜在的なユーザーを抱えていると想定しています。また、株主総会では、私募REITの地主プライベートリート投資法人について、個人が買えないのかという質問が出ました。買いたいというニーズは多いと感じています」(永岡氏)

そしてもう一つが、事業戦略上、クラウドファンディングが資金調達のリスク分散という面で、有効な手段だと考えていることだ。不動産金融の世界では、金融市場の動向や政策で融資が規制された事例が過去にあった。

「REITも運用し、順調に推移していたとしても、我々の業績とは関係ないところで、お金をストップされてしまう可能性があるのです。このリスクを分散したいという意図があります」(永岡氏)

市場にニーズがあり、事業者側にもメリットのある仕組みが、クラウドファンディングなのだ。既に数々の同様のビジネスが立ち上がっているが、同社では、競争により投資先を探している法人マネーや、銀行に眠っている個人マネーを取り込み、マーケット全体が大きく成長すると考えている。

「海外のクラウドファンディングの市場は、2013年に約3000億円規模だったものが、2015年は約3兆4000億円に急拡大しました。また、日本の不動産投資市場も、例えば上場不動産投資信託のJ-REITは2001年に始まり、この18年で約19兆円の資産規模に成長しました。これらの爆発的な成長ぶりからすると、クラウドファンディング市場も、同じようなカーブをたどって成長すると見込んでいます。そのうちの数%でも獲れれば、十分『勝ち』なのではないかと考えています」(永岡氏)

競合の多さは、むしろ業界を盛り上げるプラス要因になる。マーケット全体と同等の成長は、最低限達成すべきだが、さらにそのなかで「底地投資」という強みを生かし、全体を上回る速度で成長していくことを目指す。

不動産のノウハウは十分にある。課題は、新会社にシステム開発の部隊を早急に整備することだ。黎明期で変化も激しいマーケットにおいて、スピーディーに対応し、開発だけでなくマーケティングも含めた戦略的な部門として整えていく。

312892個人が持っている資金を活用するために、クラウドファンディングの仕組みを導入するという。
312876今後市場が大きく成長すると見込んでいる同社。新会社を設立した。
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極めて有望な事業にゼロイチから参画できるチャンス。高額報酬にも期待

かつて、画期的な「JINUSHIビジネス」を行うために日本商業開発を設立したとき、創業者の松岡氏は、会社自体も「こんな会社があったら良いな」という理想の会社をつくろうと考えたという。その一つが、成果に対してしっかり「報酬」で報いる会社だ。ちなみに直近の有価証券報告書によると、従業員の平均年収は1501万円にも上る。

日本商業開発の営業部門にはインセンティブ賞与があり、自身が達成した事業利益に比例して、賞与が支払われる仕組みを導入している。新会社のシステム部門は、数値で評価する部門ではないため、インセンティブ賞与はないが、基本的な考え方は共通している。

「様々なステージをクリアすると、何らかの特別賞与が出る形になります」と永岡氏。元々、裁量が大きく、成果を上げた人に対してはさらに仕事面で取り立て、成果に対して報いる風土がある。また、新会社はいずれ上場することも考えている。「株式を保有して、ぜひ、上場時には大きな利益を手にしてほしいです」とも。

働き方も極めて効率的だ。投資対象が底地で、運営の手間がかからないのがJINUSHIビジネスの特徴であることから、時間内に生産性高く働くスタイルが定着。当然その風土も新会社に引き継がれていく。良き風土は継承しながら、組織づくり・会社づくりはこれから入る人たちが中心になって進めていく。職種、仕事の内容に合わせて、新会社にふさわしい、成果を最大化する働き方を構築していく。

目の前に広がる市場はブルーオーシャンだ。日本商業開発の資金力と基盤がある上で、新しいビジネスに挑戦できる。なおかつ市場環境は良好で、構想をしっかり形にしていけば、スケールすることも目に見えている。やりがいは大きいだろう。

新会社と新事業は体制が整い、金融庁の許可が出たらすぐに始動する。早ければ早いほどいい。勝ちが見えている事業に、限りなくゼロイチに近いフェーズで参画できる機会は、恐らくそうはないだろう。自身の能力と技術を、社会貢献と自身の成功のために最大限活用するチャンスだ。関心を持った人は、ぜひ一度、訪ねてみるといいだろう。

312890成果に対してきちんと報酬で報いるという当たり前のことを徹底し、社員のやる気を促進している。
312877自らの市場価値を伸ばしたいと考えている人にとっては、同社はピッタリの環境だ。
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企業情報

会社名 日本商業開発 株式会社
業界 金融・保険系 >  その他金融・保険系
不動産・建設系 >  不動産賃貸・仲介・管理
企業の特徴
  • 上場
資本金 2,900百万円
設立年月 2000年04月
代表者氏名 代表取締役社長 松岡 哲也
事業内容 不動産投資事業
サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業
企画・仲介事業
その他事業
株式公開(証券取引所) 東証一部
従業員数 72人
本社所在地 ▼大阪本社
大阪府大阪市中央区今橋四丁目1番1号 淀屋橋三井ビルディング 4F

▼東京支店
東京都千代田区丸の内一丁目5番1号 新丸の内ビルディング 13F

▼名古屋支店
愛知県名古屋市中村区名駅一丁目1番1号 JPタワー名古屋 14F
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日本商業開発 株式会社資本金2,900百万円設立年月日2000年04月従業員数72人

底地投資専門の東証一部上場不動産企業。新規事業をスタート

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